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Sanierungsgebiet wird vorbereitet - besondere Steuervorteile für Eigentümer

Die Vorplanungen und erste Beschlüsse liegen vor - die Detailplanungen zum weiteren Vorgehen stehen zur Zeit auf dem Arbeitszettel der Verwaltung.

Im Sanierungsgebiet gilt folgendes:

• besondere Auskunftspflichten,
• besondere Beteiligungsrechte der Bürger,
• vorbereitende städtebauliche Untersuchung durch die Gemeinde,
• förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Satzung.

(Quelle : Bürgerinformation | Städtebauförderung 2014, hrsg. vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB), Referat SW I 4, 11055 Berlin)

Auf die mögliche Durchführungsmaßnahmen durch private Eigentümer wie die Modernisierung/Instandsetzung von Gebäuden, Bodenuntersuchungen, Altlastenbeseitigung und die steuerliche Vergünstigungen für Eigentümer gemäß § 7 h, gegebenenfalls § 7 i und § 10 f des Einkommenssteuergesetzes (EStG) weisen wir hiermit schon einmal ausdrücklich hin.

Auf mögliche Durchführungsmaßnahmen der Gemeinde wie Bodenneuordnung, Herstellung/Sanierung von Erschließungsmaßnahmen, Umzug von Bewohnern und Betrieben wird verzichtet. Auch werden das Vorkaufsrecht der Gemeinde und ggf. enteignungsrechtliche Sonderbestimmungen zur Zeit nicht als notwendig erachtet.

Zum Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung gemäß § 177 Baugesetzbuch zwischen Eigentümer und Gemeinde (vor Beginn der Baumaßnahmen) finden Sie hier demnächst genauere Informationen.

Gern können Sie sich auch an Sabine Schröder oder Frank Siedenberg von der Verwaltung wenden. Die Kontaktdaten finden Sie rechts in der Info-Spalte.

Prozessablauf Integriertes Energetisches Quartierskonzept

Die Öffentlichkeitsarbeit erfolgte über die Webportale des Flecken Steyerberg und die Tagespresse. Informationen über das Projekt, die Motivierung zur Beteiligung am Aufstellungsverfahren sowie den geplanten Einzelmaßnahmen standen dabei im Vordergrund. Sach- und Zwischenstände wurden für eine entsprechende Veröffentlichung auf der Homepage der Kommune sowie für die Lokalpresse aufbereitet.

Parallel zur Erarbeitung wurde die Wanderausstellung „Energetische Stadtsanierung“ im Amtshof Steyerberg gezeigt. Die Wanderausstellung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) und des BBSR präsentierte Erfahrungen, Handlungsempfehlungen und Praxisbeispiele aus der Umsetzung des KfW-Programms 432. Die Ausstellung richtete sich an Privatpersonen, Bauherren, Planer, zukünftige Hauseigentümer und interessierte Bürger. Auf 19 Informationstafeln wurden verschiedene Themen wie „Sanierungsmanagement“, „Finanzierung“ oder „Aktivierung privater Eigentümer“ betrachtet.

Im partizipativen Prozess wurden Bürgerversammlungen und eine Arbeitskreissitzung des AK „Integriertes Energetisches Quartierskonzept" abgehalten. Darüber hinaus wurde eine Befragungsaktion (online) von über 1.100 Immobilienbesitzern im Quartier durchgeführt.

Außerdem fand im Januar 2017 gemeinsam mit der Samtgemeinde Liebenau und dem dortigen Arbeitskreis eine Fahrt von interessierten Bürgern und dem Arbeitskreis nach Bremen zur Hansebau statt. Dort konnten sich die Teilnehmer zu Sanierungsmaßnahmen bei Handwerkern und Fachleuten informieren.

Für Ratsmitglieder hat die U.A.N., die Umwelt-Aktion Niedersachsen (zur Seite der U.A.N.), im März 2017 ein Fortbildungsseminar zum Thema „Klimawandel und seine Folgen: Wie gehen wir Ratsmitglieder damit um?“ mit dem Schwerpunkt „Trockenheit“ im Flecken Steyerberg durchgeführt, zu welchem Ratsmitglieder aller Kommunen in Niedersachsen eingeladen wurden. Es wurden Informationen zu Auswirkungen des Klimawandels und dazu passende Anpassungsstrategien, Ansätze zum Umgang mit Klimawandelfolgen in den Kommunen, Beispiele für Maßnahmen aus anderen Kommunen und ein Erfahrungsaustausch angeboten, den viele Ratsmitglieder – auch aus Steyerberg – nutzten.

Mit Hilfe des Quartierskonzeptes möchte der Ortsteil Steyerberg künftig ein städtebauliches Sanierungsgebiet festsetzen. Für die Gebäude im Sanierungsgebiet, d. h. für die Hauseigentümer ist es dann möglich, im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen Steuervergünstigungen zu erzielen. Hierfür wurde bereits 2016 ein Aufstellungsbeschluss gefasst und die Öffentlichkeit das erste Mal informiert. 

Die Einbindung möglichst vieler und qualifizierter Akteure war eine wichtige Grundlage des Partizipationsprozesses. Neben der Verwaltung und verschiedenen Gremien des Flecken Steyerberg wurden folgende Akteure in den Prozess mit einbezogen:

• Vertreter, Privatpersonen und Fachexperten aus dem Quartier
• Klimaschutzagentur Mittelweser e.V.,
• BürgerEnergie Steyerberg Fernwärme eG (BESt-F eG)
• Kooperationspartner Regio-Twin Gemeinde Saerbeck

Sanierungsgebiet mit Steuersparmöglichkeiten

Mit dem „Einleitungsbeschluss“ hat die Vorbereitung der Sanierung begonnen. Die vorbereitenden Untersuchungen (VU) wurde damit ebenfalls beschlossen. Ein wesentlicher Teil der VU stellt dabei das Integrierte Energetische Quartierskonzept dar. Es wird aber noch um städtebauliche Aspekte ergänzt, so dass daraus dann die Sanierungssatzung formuliert werden kann. Auch andere Untersuchungen wie das Integrierte Entwicklungskonzept Steyerberg, die IHK-Einzelhandelsstudie oder das Dezentrale Gewerbeflächenentwicklungskonzept können als Teile der vorbereitenden Untersuchungen herangezogen werden und ggf. aktualisiert einfließen. Das städtebauliche Sanierungsgebiet soll im Vereinfachten Verfahren erlassen werden (§ 142 Abs. 4 BauGB), d.h. auf die Genehmigungsvorbehalte des § 144 BauGB wird verzichtet.

 Das Integrierte Energetische Quartierskonzept (s. o.) setzt sich insbesondere mit energetischen Fragen im Quartier auseinander, hat aber auch soziale, bauliche, demografische und ähnliche Bestandteile. Da die „Energetische Beschaffenheit“, die „Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung“ und der „Versorgungseinrichtungen“ des Gebietes gem. § 136 Abs. 3 Nr. 1h BauGB zur Ausweisung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme herangezogen werden können, soll hiervon Gebrauch gemacht werden.

Ziel ist es, in einem ergänzenden Prozess über die Fragen des Integrierten Energetischen Quartierskonzeptes hinaus vorhandene städtebauliche Missstände herauszuarbeiten und Lösungsstrategien zu entwickeln. Mit diesem Verfahren und dem Beschluss der Sanierungssatzung am Ende werden die Grundlagen geschaffen, damit die Privateigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes zusätzliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten beanspruchen können.

Über einen Zeitraum von 10 Jahren können Privateigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen, die vorher mit der Gemeinde vertraglich vereinbart werden müssen, zu 90% abschreiben. Vermieter können die Aufwendungen sogar zu 100% über 12 Jahre geltend machen.

 Wichtig:

In einem städtebaulichen Sanierungsgebiet, egal ob im vereinfachten oder förmlichen Verfahren festgelegt, wird ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher aller im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke eingetragen!

 Aus entsprechenden Berichten von Kommunen, die das Verfahren bereits erfolgreich angewandt haben, wird immer wieder auf diese Besonderheit hingewiesen. Bei einigen Grundstückseigentümern führt es zu Irritationen, wenn das Grundbuchamt den Sanierungsvermerk eingetragen und den Grundstückseigentümer darüber informiert hat. Es kann dazu kommen, dass einige Grundstückseigentümer von der Eintragung des Sanierungsvermerkes „überrascht“ werden. Häufig vermuten diese Grundstückseigentümer dann, dass der Sanierungsvermerk belastend für das Grundstück wirkt.

Dieses ist aber ausdrücklich nicht der Fall. Der Sanierungsvermerk stellt keine Belastung oder ein Hindernis im Grundstücksverkehr dar, eher im Gegenteil: Der Sanierungsvermerk macht die steuerliche Absetzbarkeit von energetischen Sanierungen auch nach außen hin für jeden erkennbar deutlich! Damit erfährt das Grundstück, insbesondere wenn es veräußert werden sollte, eine Aufwertung!

Größe und Geltungsbereich der Sanierungssatzung

Zur Gebietskulisse ist anzumerken, dass das städtebauliche Sanierungsgebiet kleiner als das Integrierte Energetische Quartierskonzept, aber nicht größer festgesetzt werden kann. Der Flecken Steyerberg beabsichtigt, die Gebietskulisse für beide Bereiche identisch zu halten. Das Gebiet endet im Norden mit dem Betriebsgelände der Firma Oxxynova, im Süden an den bewohnten Grundstücken entlang der Straße „Kälberweide“, im Osten auf einer Linie zwischen Reithalle und Kirchengrundstück sowie im Westen entlang der L 349. Ausgenommen sind jeweils landwirtschaftliche Flächen und Wälder.

Umsetzung und Förderung

Private und öffentliche Fördermöglichkeiten sind ein sehr wichtiges Instrument, um die angestrebte energetische und auch städtebauliche Sanierung des Quartiers zu unterstützen. Die Förderung erfolgt in Form von Investitionszuschüssen oder in Form eines verbilligten Darlehens, teilweise mit Tilgungszuschüssen.

Die wichtigsten Fördermittelgeber sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa).

Informationen zu deren Fördermöglichkeiten finden Sie unter:

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

Ausstellung "Energetische Stadtsanierung" im Amtshof

Die Wanderausstellung "Energetische Stadtsanierung" im Amtshof Steyerberg präsentiert Erfahrungen, Handlungs-empfehlungen und Praxis-beispiele aus der Umsetzung des KfW-Programms 432 und kann zu den Öffnungszeiten des Rathauses vom 10.11.2016 bis 18.11.2016 besucht werden. Danach geht die Ausstellung nach Liebenau, wo sie auch im Rathaus gezeigt wird und zwar während der Öffnungszeiten vom 21.11.2016 bis 04.12.2016. 

Mit dem 2016 gestarteten KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ wird das „Quartier Ortsteil Steyerberg“ als erster Ortsteil des Fleckens für die energetische Sanierung als ein Handlungsschwerpunkt definiert. Energieeinsparung, Energieeffizienz und der Ausbau der erneuerbaren Energien werden dabei quartiersbezogen und ganzheitlich betrachtet, um die Erfahrungen dann auf die übrigen Ortsteile umsetzen zu können. 

Die Ausstellung richtet sich an Privatpersonen, Bauherren, Planer, zukünftige Hauseigentümer und interessierte Bürger. Auf 19 Informationstafeln werden verschiedene Themen wie „Sanierungsmanagement“, „Finanzierung“ oder „Aktivierung privater Eigentümer“ betrachtet. 

Ziel aller Bemühungen um den Klimaschutz ist die deutliche Reduzierung der Treibhausgasemissionen: Soll der globale Temperaturanstieg bis 2050 auf maximal zwei Grad Celsius gegenüber dem vorindustriellen Niveau begrenzt werden, müssen auch im Flecken Steyerberg die derzeitigen Treibhausgasemissionen massiv reduziert werden. Im Masterplanverfahren hat die Kommune festgelegt, die Treibhausgasemissionen um 95 Prozent zu reduzieren. Misslingt die Minderung der Treibhausgase, wird von einer Erwärmung des Erdklimas bis zum Jahr 2100 zwischen um 1,0 bis 5,5 Grad Celsius ausgegangen. Eine solche Temperaturänderung wäre größer als alle während der letzten Jahrhunderte beobachteten natürlichen Temperaturschwankungen. Sie erfolgt mit einer Schnelligkeit, wie sie in den letzten 10. 000 Jahren nicht vorkam. Und diese hätte verheerende Auswirkungen auf alle Erdbewohner, auch auf den Flecken Steyerberg. 

Informationen zur Stadtsanierung und Förderung von Eigenmaßnahmen im Quartier Steyerberg im Amtshof / BMUB / BBSR-Ausstellung „Energetische Stadtsanierung“

Energetische Stadtsanierung – das integrierte Quartierskonzept

Mit dem KfW-Programm "Energetische Stadtsanierung" wurde im Zeitraum 2016 - 2017 das Integrierte Energetische Quartierskonzept (IEQ) zur Steigerung der Energieeffizienz der Gebäude und der Infrastruktur insbesondere zur Wärmeversorgung entwickelt, was hiermit auch in die Umsetzung gehen soll. Das Konzept bezieht sich auf die Ziele der Nationalen Klimaschutzinitaitive des Bundes. 

Ein Quartier sind stets mehrere flächenmäßig zusammenhängende private und/oder öffentliche Gebäude inklusive der öffentlichen Infrastruktur und entspricht einem Gebiet unterhalb der Stadtteilgröße. Die Zuschussförderung unterstützt damit die kommunalen Entscheidungsträger auf Quartiersebene bei der Planung und Durchführung von Maßnahmen der energetischen Stadtsanierung.

Ein IEQ ist ein Instrument, mit dem technische und wirtschaftliche Energieeinspar- und Energie-effizienzpotenziale sowie Einsatzmöglichkeiten

für Erneuerbarer Energien in einem Quartier offengelegt werden. Es skizziert diesbezüglich bestehende Potenziale und Chancen, aber auch Risiken sowie Herausforderungen und stellt konkrete Maßnahmen vor, um kurz-, mittel- und langfristig CO2-Emissionen vor Ort zu reduzieren.

Das Konzept mit seinen Ansätzen und Handlungsempfehlungen wurde unter Beachtung relevanter städtebaulicher, denkmalpflegerischer, baukultureller, wohnungswirtschaftlicher und sozialer Aspekte aufgesetzt. Es bildet damit eine zentrale strategische Entscheidungsgrundlage und Planungshilfe für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung in einem Quartier.

Auch die Umsetzung des IEQ, einschließlich der energetischen Sanierungsmaßnahmen in den Bereichen Wärmeversorgung, Energieeinsparung, -speicherung und -gewinnung, sowie die Einstellung eines Sanierungsmanagers – der später die Planung und die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert – können gefördert bzw. bezuschusst werden. Durch das KfW Förderprogramm 432 „Energetische Stadtsanierung“ kann auch der Sanierungsmanager für mindestens drei Jahre bezuschusst werden.

Quartierskonzept gestartet mit Zuschuss August 2016

Die energetische Erneuerung des Gebäudebestandes ist eine der großen Herausforderungen der Energiewende. Gerade die Häuser aus den 50er - 70er Jahren haben sehr hohe Energieverbräuche. Bei der Quartiersentwicklung richtet sich die Betrachtung jedoch nicht auf ein einzelnes Haus bzw. Gebäude , sondern auf ganze Straßenzüge bzw. Ortsteile. Das energetische Quartierskonzept stellt ein effektives Instrument zur Planung und Sanierung dar. Deshalb werden die Konzepte und deren Umsetzung durch die KfW mit 65 % gefördert. Das Land Niedersachsen beteiligt sich mit weiteren 20 % an der Konzepterstellung.

Der Flecken Steyerberg hat für das "Intregrierte Energetische Quartierskonzept" (IEQ) für den Ortsteil Steyerberg die Zuschuss-Zusage erhalten. Der Rat des Flecken Steyerberg kann durch Beschluss das Quartierskonzept als Sanierungsgebiet nach § 136 ff BauGB ausweisen. In diesem Fall können dann Investitionen in die energetische Sanierung nach §§ 10f und 7h EStG als Sonderausgabe oder erhöhte Absetzung von der Einkommenssteuer abzugsfähig sein. Dies steuerlichen Vergünstigungen stellen einen besonderen Anreiz für die Bürgerinnen und Bürger im Quartier dar. Es ist beabsichtigt, für weitere Quartiere im Anschluss Zuschüsse für die Erstellung der Konzepte zu beantragen.